Financement de biens immobiliers avec un crédit Lombard

Qu’est-ce qu’un crédit lombard ?

Lorsque vous empruntez de l’argent à une banque, celle-ci veut avoir la certitude que vous rembourserez le montant emprunté, ainsi que les intérêts. Par conséquent, la banque demande une garantie, surtout pour les montants élevés. C’est le cas, par exemple, des prêts hypothécaires, où l’habitation fait office de garantie. En cas de manquement à vos obligations, la banque peut, en dernier recours, mettre l’habitation en vente pour rembourser le prêt. Elle peut également demander des garanties pour d’autres prêts.

Un crédit lombard est un prêt avec garantie, de même que le prêt hypothécaire. Toutefois, la garantie ne prend pas la forme d’une habitation ou d’une voiture coûteuse, mais d’investissements tels que des actions, des obligations, des fonds communs de placement ou des polices d’assurance-vie de la branche 23.

Votre portefeuille d’investissements, bien que donné en garantie, reste votre propriété. Il n’est donc pas question de vendre vos investissements. Cependant, si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre prêt, la banque peut utiliser (une partie de) votre portefeuille d’investissements pour régler le solde.

Le crédit lombard est également appelé investment loan ou avance sur nantissement. Il tient son nom de la Lombardie, une région d’Italie réputée pour être le berceau des banques.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un crédit lombard ?

Ce type de crédit est généralement utilisé pour financer des biens immobiliers, mais il peut également servir à d’autres fins, à condition de disposer de l’accord de la banque : achat d’une voiture de collection, d’un avion de sport, d’une œuvre d’art, rénovation d’une habitation, prêt-relais, paiement de droits de succession, etc.

Par ailleurs, le crédit lombard est intéressant si vous achetez un bien immobilier à l’étranger et que vous souhaitez le financer en Belgique. En effet, les banques belges rechignent à prendre une hypothèque sur un bien immobilier étranger. De plus, contracter un prêt hypothécaire dans un pays étranger en tant que Belge peut s’avérer un véritable parcours du combattant.

Pourquoi opter pour un crédit lombard ?

De prime abord, le crédit lombard peut sembler une solution étrange. Supposons que vous souhaitiez acheter une résidence secondaire ou une voiture de collection coûteuse et que vous disposiez d’un portefeuille d’investissements. Il vous suffirait de vendre vos investissements et d’utiliser le produit de la vente pour financer votre nouvel achat. Effectivement, mais vous passeriez à côté du rendement potentiel de votre portefeuille de placements et des éventuels revenus générés par vos placements, notamment les dividendes.

Imaginons que votre portefeuille d’investissements vous rapporte 5 % par an en moyenne et que vous puissiez contracter un crédit lombard avec un taux d’intérêt fixe de 1,5 %. Dans ce cas, il est plus intéressant pour vous d’emprunter que de vendre vos investissements. Dans la plupart des cas, vous paierez moins d’intérêts en optant pour une avance sur nantissement que pour un prêt hypothécaire ou un prêt personnel.

Le crédit lombard nécessite-t-il l’intervention d’un notaire ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, un crédit lombard peut vous faire économiser différents frais. Contrairement au crédit hypothécaire, le crédit lombard ne requiert pas l’intervention d’un notaire (mais vous devrez quand même faire appel à lui pour établir l’acte d’achat). Après tout, aucune hypothèque n’est placée sur l’habitation, puisque ce sont vos investissements qui servent de garantie et non le bien immobilier.

En outre, il n’est pas nécessaire de souscrire d’assurance solde restant dû et vous évitez certaines obligations imposées habituellement par les banques lorsque vous souscrivez un crédit hypothécaire (assurance incendie et dépôt obligatoire des revenus).

Par ailleurs, si votre crédit lombard n’est pas consacré à un bien immobilier, mais à l’acquisition d’une voiture de sport, par exemple, il n’est pas nécessaire de vous présenter chez le notaire.

Quel montant puis-je emprunter ?

Disposer d’un portefeuille d’investissements de 100 000 € ne signifie pas que vous pourrez emprunter 100 000 € avec un crédit lombard. La banque analysera d’abord la qualité de vos investissements. Si votre portefeuille se compose d’obligations défensives de qualité sans grandes fluctuations, vous pourrez emprunter un montant plus élevé que si votre portefeuille se compose d’actions à risque. La banque prévoit également une certaine marge, au cas où vos investissements subiraient une forte baisse de valeur.

En règle générale, on peut dire que la valeur est d’environ 60 % pour les actions et de 70 % pour les obligations. Les fonds d’investissement permettent une meilleure répartition des risques. Par conséquent, leur valeur de rachat est souvent plus élevée que celle des actions ou des obligations individuelles.

Comment se déroulent les remboursements ?

Un crédit lombard est un crédit sur mesure, généralement avec un taux d’intérêt fixe et une durée limitée à dix ans, mais des dérogations sont possibles. Comme pour le crédit hypothécaire classique, vous avez le choix entre différentes formules de remboursement, par exemple, des mensualités fixes ou un crédit où vous ne payez que les intérêts chaque mois et la totalité du capital emprunté à l’échéance (crédit bullet).

Quid en cas de forte baisse de la valeur des investissements ?

Imaginons que vous possédiez un portefeuille d’investissements de 100 000 € et que la banque vous accorde un crédit lombard de 70 000 €. Suite à un krach boursier inattendu, la valeur de vos investissements chute à 60 000 €. Dans ce cas, la banque vous demandera une garantie supplémentaire (à hauteur de 10 000 €) pour couvrir le risque, par exemple un montant en espèces ou des placements supplémentaires. Toutefois, les banques prévoient généralement une large marge (en tenant compte d’un éventuel krach boursier), les chances que cela se produise réellement sont donc relativement limitées, mais pas inexistantes.

Et si vous souhaitez modifier votre portefeuille de placements pendant votre crédit lombard ?

Vous avez découvert une nouvelle opportunité d’investissement ? Vous souhaitez acheter ou vendre certains investissements ? C’est possible. Ce portefeuille d’investissement reste votre propriété. Des ajustements seront effectués avec votre banque, après son approbation. Si vous avez pour projet de vendre toutes vos obligations à faible risque et de réinvestir l’argent dans des actions à haut risque, la banque vous demandera des garanties supplémentaires.

Quels sont les inconvénients d’un crédit lombard ?

Tout d’abord, le seuil d’entrée : il vous faut disposer d’un portefeuille d’investissements relativement solide. Si votre portefeuille vaut moins de 100 000 €, il y a de fortes chances que la banque décide de ne pas prendre le risque. De plus, le crédit lombard ne convient pas aux petits emprunts. Le seuil du montant à emprunter se situe généralement entre 50 000 € et 100 000 €. Comme pour les autres types d’emprunts, la banque facturera des frais de dossier (dont le montant s’élève généralement à plusieurs centaines d’euros), mais il est toujours possible de négocier.

Deuxièmement, même si vous restez propriétaire de votre portefeuille d’investissements, il vous faudra vous renseigner au préalable auprès de votre banque pour vendre une partie de vos investissements. Désormais, vous n’êtes plus seul maître de leur gestion.

Enfin, vous n’avez évidemment aucune certitude quant au rendement de vos investissements pendant la durée de votre crédit, ce qui peut vous mettre dans une situation difficile si, par exemple, vous avez opté pour un crédit bullet et que vous souhaitez encaisser les investissements pour rembourser le capital emprunté en une seule fois. Imaginez que le marché boursier vienne de s’effondrer, vous n’aurez peut-être pas envie de vendre vos investissements, mais plutôt d’attendre la reprise. Assurez-vous donc toujours de pouvoir prolonger le crédit si nécessaire.

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.