Passer d’un taux variable à un taux fixe pour votre prêt immobilier

Selon les chiffres de l’Union Professionnelle du Crédit, les Belges ont plutôt tendance à opter pour un taux d’intérêt fixe lorsqu’ils empruntent pour acquérir un logement. Entre 1997 et 2021, 70 % de nos compatriotes ayant contracté un prêt hypothécaire ont choisi un taux d’intérêt fixe, contre 30 % qui ont préféré un taux variable. Selon les dernières données, ils sont même 85 % à avoir privilégié un taux fixe au troisième trimestre de 2022.

Choisir un taux d’intérêt fixe, c’est garantir sa tranquillité d’esprit. Vous avez la certitude que les fluctuations des taux n’affecteront pas votre mensualité. Si vous avez le goût du risque, le taux d’intérêt variable est fait pour vous. Vous verrez votre mensualité diminuer si l’évolution des taux d’intérêt tourne en votre faveur. Bien entendu, il est également possible de combiner les deux systèmes en empruntant une partie de la somme à un taux d’intérêt fixe et l’autre à un taux d’intérêt variable.

Après la crise financière de 2008 à 2021, il était logique d’opter pour un taux fixe, car ceux-ci ont connu des taux historiquement bas pendant cette période. Mais les taux variables ont aussi leurs avantages, car ceux qui ont vu leur prêt révisé plusieurs fois au cours de l’année 2021 ont pu bénéficier de taux d’intérêt encore plus bas.

Quid de votre taux d’intérêt variable ?

Aujourd’hui, les choses se compliquent pour les détenteurs de crédits à taux variable. Cette situation s’explique notamment par les différentes hausses des taux décidées par la Banque Centrale Européenne en 2022, qui ont entraîné une augmentation du prix des nouveaux crédits à taux fixe et à taux variable. Selon le baromètre des taux d’intérêt Immotheker/Finotheker, les taux ont doublé, voire triplé en 2022 (selon le type de crédit et l’échéance).

Votre bilan annuel, triennal ou quinquennal est imminent ? Le montant de vos intérêts risque bien d’augmenter considérablement.

D’ailleurs, selon le consensus actuel (la moyenne des prévisions des économistes), il faut encore s’attendre à observer des hausses de taux d’intérêt pendant le premier semestre de l’année 2023. Si vous possédez un prêt à taux variable, il est normal de vous demander combien vous rembourserez prochainement et s’il ne serait pas préférable de troquer ce taux d’intérêt variable contre un taux fixe. En effet, que ferez-vous si les taux continuent à augmenter dans les années à venir ?

Plafond du taux d’intérêt variable

Dans quelle mesure les hausses de taux d’intérêt peuvent-elles vous toucher si vous avez contracté un crédit immobilier variable ? La réponse se trouve dans la loi : un taux d’intérêt variable ne peut jamais augmenter plus qu’il ne peut diminuer. Autrement dit, dans le pire scénario possible, la banque doublera votre taux d’intérêt initial (le taux d’intérêt applicable au moment où vous avez contracté le prêt hypothécaire). Par ailleurs, la banque fixe un plafond, un écart maximal applicable pendant la durée de votre prêt immobilier. Voici un exemple :

• Un plafond +1 signifie qu’un taux d’intérêt variable de 3 % (au début de votre crédit immobilier) peut monter jusqu’à la limite de 4 % et descendre jusqu’à la limite de 2 %.
• Dans le cas d’un cap +2, la limite supérieure (pour un taux d’intérêt variable de 3 %) est fixée à 5 % et la limite inférieure à 1 %.

Certaines banques utilisent également une formule hybride. Lors du premier bilan, le taux d’intérêt n’augmente ni ne diminue. Il n’est adapté qu’à partir du deuxième bilan. Quoi qu’il en soit, pensez à bien lire les petits caractères de votre contrat.

Les taux hypothécaires augmenteront-ils en 2023 ?

Il est très difficile de prévoir l’évolution des taux d’intérêt à moyen et à long terme. Celle-ci dépend principalement des développements et des attentes économiques. La plupart des économistes prévoient un pic de taux d’intérêt en 2023, la Banque Centrale Européenne ne devrait donc plus relever ses taux. La seule question qui se pose est de savoir combien de temps les taux d’intérêt plafonneront à ce niveau et quand ils commenceront à baisser. Certains disent que cette diminution pourrait déjà avoir lieu en 2023, tandis que d’autres pensent qu’elle arrivera bien plus tard.

Toutefois, il est parfaitement possible que ces attentes ne se concrétisent pas, car une foule d’autres facteurs difficiles, voire impossibles à prévoir, influencent également la situation, notamment la guerre en Ukraine ou la pandémie de coronavirus, qui ont fortement influencé la politique de taux d’intérêt des banques centrales. Faire le choix de passer à un taux d’intérêt fixe dès maintenant sur la seule base des perspectives économiques actuelles peut s’avérer risqué.

Passer à un taux d’intérêt fixe ?

Personne ne peut prédire avec exactitude l’évolution des taux d’ici trois ou cinq ans. En outre, un taux d’intérêt variable ne dépassera jamais le double de sa valeur. Toutefois, libre à vous d’opter malgré tout pour un taux fixe. Si vous souhaitez tenter le coup, c’est toujours possible. N’oubliez pas que vous avez le droit de rembourser votre prêt par anticipation, ce que vous pouvez financer par un prêt à taux fixe, c’est-à-dire un refinancement.

Bien entendu, un tel refinancement a un prix. Il vous faudra payer une indemnité de remploi sur le montant remboursé (à taux d’intérêt variable) correspondant à un maximum de trois mois d’intérêts sur le solde restant dû (seulement trois mois d’intérêts, donc pas trois fois le montant total que vous remboursez chaque mois).

Pour votre nouveau crédit hypothécaire, vous obtenez aujourd’hui un taux d’intérêt fixe beaucoup moins favorable qu’il y a quelques années. En outre, si vous optez pour un refinancement auprès d’une autre banque, vous devrez également faire annuler la garantie hypothécaire en faveur de votre ancienne banque (ce que l’on appelle le transfert) et établir une nouvelle garantie hypothécaire en faveur de votre nouvelle banque. En d’autres termes, il vous faudra passer devant le notaire (ce qui implique des frais d’acte et des honoraires) et régler des frais de dossier auprès de votre nouvelle banque pour la souscription de votre nouveau crédit. Ces frais peuvent rapidement atteindre des milliers d’euros (même s’ils dépendent du montant emprunté), et sont généralement trop élevés pour être justifiés. En restant auprès de votre banque actuelle, vous éviterez ces coûts. Mais celle-ci peut se montrer réticente à vous offrir son meilleur taux d’intérêt fixe. En effet, elle part du principe que vous ne changerez pas du jour au lendemain en raison des coûts supplémentaires.

Vous désirez savoir si un refinancement est intéressant dans votre situation ? Vous trouverez un outil de simulation sur Guide-épargne.be , par exemple.