Een woning kopen of verkopen op lijfrente: hoe werkt dat?

Wat is kopen of verkopen op lijfrente?

Wie een woning koopt in België, betaalt de som traditioneel in twee schijven: eerst een voorschot bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en dan de rest bij het verlijden van de akte. Bij lijfrente werkt dat anders. Als je op lijfrente koopt, dan betaal je in verschillende stukjes: meestal eerst een voorschot (ook wel ‘boeket’ genoemd), en vervolgens de rest in maandelijkse schijven (de ‘rente’).

Een verkoop op lijfrente is een kanscontract. Dit betekent dat de uiteindelijke waarde van het contract voor zowel de koper als de verkoper afhankelijk is van een onzekere gebeurtenis. In dit geval: het overlijden van de verkoper. Als de verkoper langer leeft dan verwacht, kan de koper uiteindelijk meer betalen voor het onroerend goed dan de overeengekomen prijs. Dit kan gunstig zijn voor de verkoper, want die kan (bij een contract voor onbepaalde termijn) langer inkomsten blijven ontvangen. Omgekeerd, als de verkoper eerder dan verwacht overlijdt, kan de koper een goede zaak doen en heeft die een woning gekocht voor minder dan de marktwaarde.

Dit is het risico en de beloning van een kanscontract: beide partijen nemen een risico (in dit geval de levensduur van de verkoper), maar hebben ook de mogelijkheid om te profiteren als de zaken in hun voordeel uitpakken.

Mogelijkheden van (ver)kopen op lijfrente

Een woning (ver)kopen op lijfrente vraagt meer maatwerk dan een ‘gewone’ verkoopovereenkomst omdat de mogelijkheden veel ruimer zijn.

In volle eigendom of in vruchtgebruik

Een verkoop in volle eigendom betekent dat de koper meteen de woning mag gebruiken. Een verkoop in vruchtgebruik houdt in dat de verkoper in de woning mag blijven voor een afgesproken periode of tot de verkoper overlijdt. Een verkoop in vruchtgebruik is de standaard, verkopen in volle eigendom gebeurt eerder uitzonderlijk.

Afbetalen op bepaalde of op onbepaalde termijn

In de verkoopovereenkomst wordt opgenomen hoe lang de koper maandelijks rente betaalt aan de verkoper: voor een onbepaalde termijn (tot de verkoper overlijdt) of gedurende een vastgelegde termijn (bijvoorbeeld 15 of 20 jaar). Een overeenkomst voor onbepaalde termijn is heel ongebruikelijk.

Met of zonder “voorschot”

In de meeste gevallen betaalt de koper een deel van de koopsom bij het ondertekenen van de verkoopsakte, het zogenaamde “boeket”. Dat is een voorschot en ligt doorgaans tussen 10% en 15% van de waarde van de woning. De koper en verkoper kunnen onderling een hoger boeket afspreken, of overeenkomen om geen voorschotbedrag op te nemen. Een verkoopovereenkomst zonder boeket is eerder uitzonderlijk.

Met of zonder indexering van rente

De verkoper kan in de verkoopovereenkomst laten opnemen dat de maandelijkse rente aangepast wordt aan het inflatiepeil. Dat kan interessant zijn om diens koopkracht beschermen. De meeste overeenkomsten zijn mét indexering.

Voordelen en nadelen

Voor- en nadelen voor de koper

• Koop je een woning met lijfrente, dan heb je niet noodzakelijk een lening nodig. Je betaalt maandelijks rente aan de verkoper, en dus hoef je niet in één keer het volledige bedrag op tafel te leggen. Je kan wel nog een lening afsluiten voor het initiële voorschotbedrag, oftewel het 'boeket'. Echter, het is belangrijk om te weten dat banken geen 'blote eigendom' accepteren als waarborg voor een lening. Dus als je wilt lenen voor het 'boeket', kan dit niet via een hypothecair krediet. Je moet dan een consumentenkrediet nemen, en die rente ligt doorgaans hoger dan bij een hypothecair krediet.
  
  
• Het klinkt cynisch, maar je doet een financieel voordeel als de verkoper vroegtijdig overlijdt. Omgekeerd, en zeker als je afbetaalt op onbepaalde termijn (wat zeer uitzonderlijk is), betaal je meer als de verkoper de levensverwachting overstijgt. Om te voorkomen dat je ‘veel te lang’ rente moet betalen, is het daarom gebruikelijk dat je met de verkoper onderhandelt over een uiterste datum.
  
  
• De formule met vruchtgebruik kan interessant zijn als je geen haast hebt om te verhuizen of als je de aankoop ziet als investering. Kopen op lijfrente kan je dan zien als een aankoop waar je later van kan genieten en waar je je ondertussen weinig zorgen over hoeft te maken. Kopen op lijfrente kan ook interessant zijn voor expats die op termijn willen terugkeren naar België. Vaak krijgen Belgen die in het buitenland hun domicilie hebben, geen hypothecair krediet in België. Met een aankoop op lijfrente kunnen ze dat dus omzeilen, bijvoorbeeld als ze plannen om binnen 10-15 jaar terug te keren om dan de woning te betrekken. Wil je graag zelf de woning gebruiken (omdat je bijvoorbeeld geen eigen woning hebt), moet je op zoek gaan naar een verkoper die zijn woning met blote eigendom verkoopt. Maar deze vorm vind je bij uitzondering.
  
  
• Voor de koper heeft de aankoop van een woning op lijfrente geen fiscale impact als hij al een woning heeft met een hypothecair krediet. De aankoop heeft dus geen impact op de eventuele fiscale voordelen die je nog geniet (aftrek interesten). Bij een aankoop op lijfrente hoef je het kadastraal inkomen evenmin aan te geven in je belastingbrief.
  
  
• Bij een lijfrente met vruchtgebruik blijft de verkoper vaak zijn leven lang in de woning. Dat betekent dat de kans groot is dat hij goed voor de woning zal zorgen. Bij een klassiek huurcontract is die kans mogelijk kleiner. Anderzijds is een verkoper beschermd en kan je die niet zomaar uit de woning zetten op grond van redenen die voor een reguliere huurder wel gelden.

Voor- en nadelen voor de verkoper

• Ga je voor een formule met vruchtgebruik dan kan je in je woning blijven wonen én heb je uitzicht op een regelmatig inkomen. Dat kan een mooie aanvulling zijn op het pensioen, zeker als je in de verkoopovereenkomst laat opnemen dat de lijfrente geïndexeerd wordt.
  
  
• De rente die je ontvangt, beschouwt de fiscus niet als inkomen. Je wordt er dus niet op belast (net als bij het verhuren van een woning aan een particulier), waardoor ook je belastbaar inkomen niet stijgt. Dat is belangrijk omdat je vanaf een zeker inkomen bepaalde sociale voordelen kan missen. Alleen als de woning wordt gebruikt voor professionele doelen of als je aan een vennootschap verkoopt, worden de rente-inkomsten wel belast.
  
  
• Verkoop je met lijfrente, dan valt de woning bij overlijden niet in de nalatenschap. Met het oog op successieplanning kan dat een aantrekkelijke optie zijn, bijvoorbeeld als er geen kinderen zijn. Met het systeem kan je ook een vriend of ver familielid bevoordelen zodat die geen hoge erfbelasting hoeft te betalen. Let wel: verkoop de woning altijd volgens de regels, zodat de belastingdienst het niet als een verdoken schenking ziet. Zo moet de woning tegen de werkelijke waarde geschat zijn, en moet de koper effectief de rente – en het eventuele boeket – betalen.
  
  
• Je loopt een risico dat de koper de rente niet meer betaalt. Gelukkig kan je hierop anticiperen door in de overeenkomst een “beding van ontbinding” op te nemen. Dat betekent dat je bij wanbetaling opnieuw de volle eigenaar van de woning wordt en je de rente die je al ontving mag houden als schadevergoeding.
  
  
• Heb je met de koper een einddatum afgesproken waarop het betalen van de rente stopt? Dan verlies je na het aflopen van de termijn, een maandelijks extra inkomen. Aan de ander kant (in geval van een verkoop in vruchtgebruik): je mag kosteloos in het huis blijven wonen (want je betaalt geen huur) en grote herstellingswerken zijn voor rekening van de koper. Tenzij daar natuurlijk andere afspraken over gemaakt zijn.

De prijs bepalen

Hoeveel je maandelijks aan lijfrente zal ontvangen of betalen, hangt af van een aantal factoren:

• De marktprijs van de woning
• De hoogte van het boeket
• De keuze tussen vol eigendom of vruchtgebruik
• De duurtijd van de overeenkomst
• Of de lijfrente geïndexeerd wordt of niet
• Het aantal verkopers
• Leeftijd en levensverwachting van de verkoper(s)
• Eventuele andere afspraken

De waarde van de woning kan op verschillende manieren geschat worden om de huidige marktprijs te bepalen. Dat moet zo correct mogelijk gebeuren, want op basis van deze prijs worden onder meer de lijfrente en de registratierechten berekend.

De hoogte van het boeket hangt vooral samen met de leeftijd van de verkoper en wordt onderling vastgelegd. Hoe ouder de verkoper is, hoe hoger het voorschot zal zijn (doorgaans tussen 10% en 20%).

Ga je voor een formule met vruchtgebruik, dan zal de prijs lager liggen. De verkoper heeft dan immers het voordeel dat hij er kan blijven wonen. De maandelijkse rente kan in de praktijk meer dan de helft lager liggen bij een formule in volle eigendom.

Kies je voor een formule met onbepaalde duur, dan zal de leeftijd van de verkoper wegen op de hoogte van de maandelijkse rente. Is de verkoper 75 jaar, dan is het logisch dat de rentebetalingen hoger zullen zijn dan wanneer hij 55 jaar is.

Gaan koper en verkoper voor indexatie? Dan zal de maandelijkse rente bij de start lager liggen dan wanneer niet gekozen wordt voor indexatie. De wijze van indexatie wordt door de partijen vrij bepaald (gezondheidsindex, consumptieindex, ABEX-index ...).

De hoogte van de lijfrente is ook afhankelijk van het aantal verkopers. Een lijfrente kan op één hoofd worden afgesloten maar ook op twee hoofden. Bij twee hoofden zal de maandelijkse lijfrente lager zijn, omdat het risico dat beiden overlijden kleiner is dan dat één persoon sterft. Sterft één van twee verkopers, dan blijft de rente doorlopen tot het overlijden van de langstlevende of tot de afgesproken betalingstermijn verlopen is.

De levensverwachting is een cruciale factor voor de bepaling van de rente. De berekening gebeurt aan de hand van sterftetafels. Dat zijn officiële statistische tabellen die de levensverwachting van de verkoper weergeven op zijn of haar huidige leeftijd.

De prijs kan tot slot ook beïnvloed worden door afspraken rond onderhoud. Doorgaans betaalt de verkoper-vruchtgebruiker de gewone onderhoudskosten (schilderwerken, onderhoud verwarmingsinstallatie …) , terwijl de koper instaat voor de structurele kosten (nieuw dak, isolatiewerken, nieuwe keuken …). Maar andere afspraken zijn mogelijk, en die bepalen dan ook mee de hoogte van de rente.

Registratierechten

De koper is registratierechten verschuldigd op de volledige waarde van de woning, en niet alleen op het boeket. De waarde van de woning wordt vastgelegd in de akte en de registratierechten worden in één keer betaald wanneer de akte is opgesteld. Hoe lang je lijfrente betaalt, heeft hier met andere woorden geen effect op.

Ontdek de tarieven, verminderingen en vrijstellingen voor Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Deze tarieven, verminderingen en vrijstellingen zijn - indien van toepassing - dezelfde als bij een gewone koop-verkoop.

Brandverzekering

De koper moet het gebouw verzekeren, en de verkoper-vruchtgebruiker verzekert zijn aansprakelijkheid als bewoner. Er kan ook een gemeenschappelijke polis worden opgesteld. Je kan het dus vergelijken met hoe een huurder en verhuurder een woningpolis afsluiten. De "huurder" is in dit geval de verkoper-vruchtgebruiker en de "verhuurder" is in dit geval de koper. Beide partijen kunnen elk een aparte polis afsluiten bij een verzekeraar naar keuze, of ze kunnen één gezamenlijke polis afsluiten.

Wat als de koper eerst overlijdt?

Als de koper eerder overlijdt dan de verkoper, dan gaan de verplichtingen over naar de erfgenamen of rechtsopvolgers van de koper. Zij erven dus de woning maar ook de te betalen lijfrente.

Stel dat zij de lijfrente niet verder betalen, dan heeft dit dezelfde consequenties als bij de oorspronkelijke koper: de verkoper wordt dan opnieuw volle eigenaar. Als de erfgenaam de erfenis aanvaardt, dan aanvaardt hij ook alle lasten (je aanvaardt ofwel alles, ofwel niets). Als de erfgenaam de erfenis verwerpt, dan zal hij geen lijfrente betalen, maar wordt de verkoper wel opnieuw volle eigenaar.